İskan Nedir? Ev Alırken Hayati Önem Taşıyan Bu Belge Hakkında Her Şey (2025 Güncel Rehber) 16 Eylül 2025

Ev sahibi olma hayali kuran veya yatırım yapmayı düşünen herkesin bilmesi gereken en kritik belgelerden biri İskan'dır. Peki, sıkça duyduğumuz iskan nedir? İskansız bir ev satın almanın riskleri nelerdir? E-Devlet üzerinden iskan sorgulama nasıl yapılır? Tüm bu soruları sizin için adım adım yanıtladık.

Özet Bilgi: İskan, bir yapının inşaatının projesine ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlandığını ve içerisinde yasal olarak oturulabileceğini gösteren resmi belgedir. Teknik adıyla Yapı Kullanma İzin Belgesi olarak da bilinir. Bu belge olmadan, bir bina yasal olarak "inşaat halinde" kabul edilir ve bu durum birçok ciddi soruna yol açabilir.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Tam Olarak Ne Anlama Geliyor?

Bir binanın inşaatına başlanabilmesi için belediyeden "yapı ruhsatı" alınması gerekir. Bu ruhsat, projenin kağıt üzerinde yasalara uygun olduğunu gösterir. İnşaat tamamlandığında ise belediye yetkilileri binayı yerinde denetler. Binanın, onaylanan mimari projeye, statik projeye, elektrik ve su tesisatına, yangın yönetmeliğine ve imar kurallarına tamamen uygun yapıldığı tespit edilirse, o binaya "İskan Belgesi" verilir.

Kısacası iskan, bir binanın "doğum belgesi" gibidir ve o yapının artık güvenle kullanılabileceğini devlet nezdinde tesciller.

Genel İskan ve Ferdi İskan Arasındaki Fark Nedir?

İskan belgesi iki aşamadan oluşur ve bu iki kavram sıkça karıştırılır:

1. Genel İskan: Müteahhit tarafından, binanın tamamı için alınan belgedir. Binanın ortak alanları, dış cephesi, asansörü, otoparkı gibi tüm genel kısımlarının projesine uygun olduğunu gösterir.

2. Ferdi İskan (Kat Mülkiyeti Tapusu): Genel iskan alındıktan sonra, her bir daire sahibi kendi bağımsız bölümü için bu belgeye başvurur. Ferdi iskan alındığında, tapunuz "Kat İrtifaklı" tapudan "Kat Mülkiyetli" tapuya çevrilir. Asıl mülkiyet hakkını tam anlamıyla ispatlayan belge budur.
   
   

   Özellik	İskanlı Ev (Kat Mülkiyetli)	İskansız Ev (Kat İrtifaklı)
   Yasal Durum	Yasal olarak tamamlanmış, oturulabilir.	Yasal olarak inşaat halinde, riskli.
   Abonelikler	Kalıcı ve normal tarifeden su, elektrik, doğalgaz.	Geçici (şantiye tarifesi), daha pahalı.
   Kredi Uygunluğu	Konut kredisine uygun.	Genellikle konut kredisi verilmez.
   Tapu Cinsi	Kat Mülkiyeti Tapusu	Kat İrtifakı Tapusu
   Devlet Güvencesi	Yapı devlet tarafından denetlenmiş ve onaylanmıştır.	Yapının projesine uygunluğu belirsizdir.

   
   

İskansız Bir Ev Almanın 5 Büyük Riski

Piyasada daha uygun fiyatlı olduğu için iskanı olmayan daireler cazip gelebilir. Ancak bu durum, "ucuz etin yahnisi" misali, ileride çok daha büyük masraflara ve sorunlara yol açabilir.

1. Para Cezaları ve Yıkım Kararı: Binanın projesine aykırı bölümleri varsa, belediye tarafından yüksek para cezaları kesilebilir. En kötü senaryoda, bu aykırılıklar giderilemezse bina için yıkım kararı bile çıkabilir.

2. Yüksek Fatura ve Abonelik Sorunları: İskansız binalar, normal mesken tarifesi yerine daha pahalı olan şantiye elektriği ve suyu kullanmak zorunda kalabilir. Bu da faturalarınızın %50'ye varan oranlarda daha yüksek gelmesi demektir.

3. Konut Kredisi Çıkmaz: Bankalar, yasal olarak tamamlanmamış ve riskli gördükleri iskanı olmayan daireler için konut kredisi vermez. Bu durum, dairenizi satmak istediğinizde potansiyel alıcı kitlenizi ciddi şekilde daraltır.

4. DASK ve Sigorta Problemleri: Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yapılırken sorunlar yaşanabilir. Olası bir depremde veya yangında, sigorta şirketleri iskanı olmayan bir yapıdaki hasarı karşılama konusunda sorun çıkarabilir.

5. İskan Alma Maliyetleri: Eğer müteahhit iskan almadıysa, sonradan kat maliklerinin bu belgeyi alması hem çok zahmetli hem de oldukça maliyetlidir. Ödenmemiş vergi borçları, sigorta primleri ve harçlar sizin karşınıza çıkabilir.

Adım Adım: Bir Dairenin İskanı Nasıl Sorgulanır? (E-Devlet Rehberi)

Bir evi almadan önce iskan durumunu kontrol etmek oldukça basittir.

1. E-Devlet Kapısı'na Giriş Yapın: TC kimlik numaranız ve şifrenizle www.turkiye.gov.tr adresine giriş yapın.

2. Arama Çubuğunu Kullanın: Arama kutusuna "Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü" yazın ve ilgili hizmete tıklayın.

3. "Tapu Bilgileri Sorgulama" Seçeneği: Açılan sayfada adınıza kayıtlı taşınmazları listeleyen "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetini seçin.

4. Taşınmaz Detaylarını İnceleyin: Sorgulamak istediğiniz mülkün üzerine tıklayın. Açılan detay sayfasında "Taşınmaz Tipi" veya "Kat Mülkiyeti Durumu" gibi alanları kontrol edin. Eğer burada "Kat Mülkiyetli" ibaresi yer alıyorsa, o dairenin ferdi iskanı alınmış ve tapusu kat mülkiyetine çevrilmiştir. "Kat İrtifaklı" yazıyorsa, henüz iskan süreci tamamlanmamış demektir.

Alternatif olarak, ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne, mülkün tapu bilgileri (ada, parsel numarası) ile giderek de doğrudan sorgulama yapabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S)

S: İskan almak ne kadar sürer ve maliyeti nedir? C: Süreç, belediyenin yoğunluğuna ve binanın durumuna göre birkaç aydan bir yıla kadar değişebilir. Maliyeti ise binanın büyüklüğüne, özelliklerine ve bulunduğu belediyeye göre değişmekle birlikte, daire başına on binlerce lirayı bulabilen harç ve masrafları içerebilir.

S: 20 yıllık bir binanın iskanı olmayabilir mi? C: Evet, maalesef çok eski binalarda dahi iskan alınmamış olabilir. Bir binanın yaşı, iskanı olduğu anlamına gelmez. Satın almadan önce mutlaka sorgulanmalıdır.

S: Müteahhit iskan almadan ortadan kayboldu, ne yapmalıyız? C: Bu durumda kat malikleri bir araya gelerek, bir profesyonel danışmanlık firması veya avukat aracılığıyla süreci kendileri başlatmak zorundadır. Bu, ek maliyet ve zaman gerektiren zorlu bir süreçtir.

Sonuç olarak; iskan, bir konutun sadece dört duvardan ibaret olmadığını, yasalara uygun, güvenli ve sorunsuz bir yaşam alanı olduğunu kanıtlayan en önemli güvencedir. Ev alırken tapunun "Kat Mülkiyetli" olmasına özellikle dikkat etmek, sizi gelecekteki büyük risklerden ve masraflardan koruyacaktır.