Kat İrtifakı Nedir? Tapuda Ne Anlama Gelir, Kat Mülkiyetinden Farkı ve Yatırımcı Rehberi 25 Temmuz 2025

Giriş: Kat İrtifakı Hakkında Kısaca

Kat irtifakı, gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan ve özellikle inşaat halindeki binalarda tapuda görülen önemli bir kavramdır. Temel olarak, bir yapı tamamlanmadan önce, bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis gibi) kime ait olacağını belirleyen resmi bir hak türüdür. Bu sayede, inşaat aşamasında mülkiyet hakları arsa payları üzerinden belirlenebilir.

Özetle; kat irtifakı, henüz tamamlanmamış binalarda bağımsız bölümlerin hukuki statüsünü gösteren bir tapu çeşididir. Tapu kütüğünde “kat irtifaklı” ibaresiyle kaydedilir ve inşaat bittiğinde, yapı kullanma izni (iskan) alındığında, kat mülkiyetine çevrilir.

1. Kat İrtifakı Nedir? Detaylı Tanımı

Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanmış bir kavramdır. Temel amacı, inşaat halindeki bir binada bağımsız bölümlerin (daire, işyeri vb.) maliklerini belirlemektir.

Kat irtifakının özellikleri:

• İnşaat tamamlanmamıştır; dolayısıyla yapı kullanma izni (iskan) alınmamıştır.

• Malikler, arsa payı oranında belirlenir.

• Tapu üzerinde “kat irtifaklı” olarak görünür.

• Kat mülkiyetine geçiş yapabilir.

Kat irtifakı, müteahhit ve arsa sahibinin, inşaat sürecinde alıcıları ve yatırımcıları korumasına olanak tanır.

2. Kat İrtifakı Tapuda Nasıl Görünür?

Kat irtifakı tapusu, normal tapudan farklı olarak “niteliği” kısmında “kat irtifaklı” ibaresini taşır. Tapu kaydında bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve malik bilgileri yer alır. E-Devlet üzerinden tapu sorgulama yapıldığında da bu ibare açıkça görünür.

Örnek:

3. Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? Kurulum Süreci ve Gereken Belgeler

Kat irtifakı kurulabilmesi için şu aşamalar takip edilir:

Gerekli Belgeler:

• Yapı ruhsatı ve mimari projesi

• Bağımsız bölüm listesi (projeye göre hazırlanır)

• Arsa maliklerinin onayı ve kimlik belgeleri

• Tapu müdürlüğüne başvuru formu

Kurulum Süreci:

1. Arsa sahibi veya müteahhit tapu müdürlüğüne başvurur.

2. Bağımsız bölümler, mimari projeye göre belirlenir.

3. Tapu müdürlüğü tarafından kat irtifaklı tapu belgeleri düzenlenir.

4. Tapu kayıtları kat irtifakına göre güncellenir.

Bu işlemler sonucunda, bağımsız bölümlerin tapuları kat irtifakı statüsünde düzenlenir.

4. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar

5. Arsa Payı Nedir? Kat İrtifakında Nasıl Hesaplanır?

Kat irtifakında maliklerin mülkiyet hakkı, arsa payı ile sınırlıdır. Arsa payı, toplam arsanın bağımsız bölüme düşen kısmını ifade eder.

Örnek hesaplama:

• Arsa büyüklüğü: 1000 m²

• Bağımsız bölüm sayısı: 10 daire (eşit büyüklükte)

• Her dairenin arsa payı: 100 m² (1000 ÷ 10)

Arsa payları tapuda belirtilir ve bağımsız bölümler bu oran üzerinden maliklerine tahsis edilir.

6. 3 Boyutlu Sayısal Yapı Modeli (3BSYM) Zorunluluğu

2021’den itibaren Türkiye’de kat irtifakı kurulurken, belediyeler ve tapu müdürlükleri 3 Boyutlu Sayısal Yapı Modeli (3BSYM) sunulmasını zorunlu kıldı.

Bu model, yapıların dijital ortamda tam koordinasyonlu ve detaylı üç boyutlu çizimini içerir. Bu sayede, bina bağımsız bölümleri, ortak alanlar ve arsa payları kesin olarak belirlenir.

7. Kat İrtifakı Olan Bir Ev Alınır mı? Riskler ve Avantajlar

Avantajları:

• İnşaat aşamasında mülkiyet hakkının belgelenmesi

• Proje bitince kat mülkiyetine dönüş imkanı

• Yatırımcılar için erken alım fırsatı

Riskleri:

• İnşaat tamamlanmayabilir veya gecikebilir

• Bankalar kredi vermekte zorlanabilir

• İskan alınana kadar oturum yasal değildir

8. Bankalar Kat İrtifaklı Tapuya Kredi Verir mi?

Genellikle bankalar, kat mülkiyeti olan taşınmazlara kredi verir. Kat irtifakı tapulu yapılarda kredi alma şansı daha düşük veya sınırlıdır.

Bazı bankalar istisnai durumlarda, projenin ruhsatlı ve garantili olması halinde kredi verebilir. Ancak ekspertiz değeri düşük çıkar, bu nedenle alım öncesi banka ile görüşmek şarttır.

9. Kat İrtifakının İptali ve Yasal Sorunlar

Müteahhit iflas ederse veya proje iptal olursa kat irtifakı tapusu iptal edilebilir. Hak sahipleri mağdur olabilir, tapu hukuki süreçlere konu olabilir.

Uyuşmazlık halinde mahkemeye başvurulur. İptal süreci, yapının ruhsat geçerliliğine bağlıdır. Bu nedenle uzman hukuk danışmanlığı önemlidir.

10. Kat İrtifakı Yatırımcı Açısından Değeri

Kat irtifaklı bir mülk, yatırımcıya erken dönemde mülkiyet imkanı ve avantajlı fiyat sunabilir. Ancak riskler de göz önünde bulundurulmalıdır.

Yatırımcılar:

• Projenin ruhsatını ve 3BSYM’yi kontrol etmeli

• Müteahhitin güvenilirliğini araştırmalı

• İskan alınma sürecini takip etmeli

11. Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci ve Çıkış Stratejisi

İnşaat tamamlandıktan sonra:

1. Belediye’den yapı kullanma izni (iskan) alınır.

2. Malikler, tapu müdürlüğüne kat mülkiyetine dönüş için başvurur.

3. Tapu kayıtları kat mülkiyeti olarak güncellenir.

4. Artık bağımsız bölüm maliklerine tam mülkiyet hakkı tanınır.

12. Türkiye’de Tapu Renk Kodları ve Uluslararası Perspektif

Türkiye’de:

• Kırmızı Tapu: Kat mülkiyeti veya kat irtifakına sahip taşınmazlar

• Mavi Tapu: Hisseli arsa tapuları

Yabancı yatırımcılar için “kat irtifakı” inşaat sürecindeki mülkiyeti ifade ettiği için önemlidir. Tamamlanmamış yapı alımı risklidir, dikkatli olunmalıdır.

13. Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Kat irtifakı krediye uygun mudur?

Çoğu banka kat mülkiyeti ister. Kat irtifakı sınırlı krediyle mümkündür.

Kat irtifakı iptal edilir mi?

Evet, ruhsat geçersizliği veya projenin durdurulması durumunda iptal edilebilir.

E-Devlet’ten kat irtifakı nasıl sorgulanır?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-Devlet sayfasından yapılabilir.

Sonuç: Kat İrtifakı Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Kat irtifakı, inşaat tamamlanmadan önceki mülkiyetinizi güvence altına alır ancak tek başına tam mülkiyet hakkı vermez. Yatırım ve kullanım için kat mülkiyetine geçişin tamamlanması gerekir.

Öneriler:

• Projenin ruhsat ve 3BSYM belgelerini mutlaka kontrol edin.

• Banka kredisi için kat mülkiyetine geçiş sürecini takip edin.

• Hukuki danışmanlık alın.